Inquilini estranei al rapporto di condominio. Chi conduce in locazione un’unità immobiliare sita in un edificio condominiale non ha rapporti giuridici diretti con l’amministratore e quindi non può vantare diritti né essere destinatario di obblighi, se non in alcuni casi specifici previsti dalla legge. Generalmente, infatti, è il condòmino-locatore a dover fare da tramite tra l’inquilino, l’amministratore e la compagine condominiale nella gestione delle varie questioni che possono riguardare la gestione dell’immobile concesso in locazione. E così, per esempio, in caso di violazioni del regolamento condominiale, come evidenziato recentemente dal Tribunale di Cassino in una sentenza dello scorso 18 luglio 2023. Ma vediamo come si atteggia il rapporto tra conduttore e condominio.
La violazione del regolamento. In caso di locazione di immobile chi vive in condominio è evidentemente l’inquilino al quale, quindi, può capitare di tenere condotte dannose o anche solo fastidiose per i vicini. Si pensi al disturbo derivante dall’utilizzo del televisore o della radio ad alto volume in orari notturni, oppure al mancato rispetto delle regole per il conferimento dei rifiuti, ecc.. L’inquilino, pur non facendo parte della compagine condominiale, deve comunque rispettare le disposizioni del regolamento che disciplinano l’utilizzo dei beni e dei servizi comuni e, più in generale, le regole della civile convivenza. Tuttavia, come ha ricordato il Tribunale di Cassino nella menzionata sentenza, anche se il soggetto che ha commesso l’infrazione al regolamento condominiale è il conduttore, l’amministratore è comunque tenuto a contestare il fatto al condòmino-locatore, il quale dovrà poi assicurarsi che l’inquilino cessi la condotta illegittima, fondando tale pretesa proprio sul contratto di locazione. In caso contrario l’eventuale sanzione pecuniaria deliberata dall’assemblea sarà sempre comminata al condòmino, il quale potrà poi rivalersi sul proprio conduttore, anche provvedendo a risolvere il contratto per grave inadempimento (sul punto si vedano anche Cass. civ., n. 8239/97, n. 16240/2003, n. 11383/2006). Ovviamente anche il conduttore può pretendere che le altre persone che vivono in condominio rispettino a loro volta il regolamento. Per eventuali emergenze potrà quindi contattare l’amministratore, ma per la gestione della questione dovrà sempre fare riferimento al condòmino-locatore, il quale dovrà a sua volta attivarsi nei confronti di quest’ultimo.
Il pagamento delle spese. Anche per quanto riguarda il pagamento delle spese condominiali l’amministratore non ha nessun titolo per agire nei confronti del conduttore. Quest’ultimo, infatti, è tenuto a pagarle al condòmino-locatore, sempre sulla base di quanto previsto nel contratto di locazione. Solitamente si versa un acconto in misura fissa unitamente al pagamento del canone, per poi effettuare il conguaglio sulla base delle risultanze del rendiconto condominiale approvato dall’assemblea. Di conseguenza, come stabilito dal Tribunale di Palermo con sentenza n. 3607/2021, in caso di mancato pagamento delle spese condominiali, anche di quelle relative ai servizi di riscaldamento e di condizionamento dell’aria (del quale si dirà meglio a breve), l’amministratore non può rivolgersi direttamente al conduttore, ma deve sempre fare riferimento al condòmino-locatore. L’eventuale decreto ingiuntivo richiesto e ottenuto nei confronti del conduttore sarebbe dunque illegittimo, non essendovi alcun rapporto obbligatorio tra il condominio e l’inquilino. Ovviamente il proprietario dell’immobile potrà recuperare interamente dal conduttore la parte di spese condominiali da quest’ultimo dovute, sempre sulla base del contratto di locazione. Solitamente si tratta delle spese relative al riscaldamento, all’ascensore, alla pulizia delle parti comuni e/o al portiere e così via. Ma come deve comportarsi l’amministratore ove il conduttore provvede a pagare direttamente nelle sue mani la sua quota di spese condominiali? Si tratta di un’eventualità non così rara, anche perché a volte in qualche modo sollecitata dall’amministratore condominiale. A volte capita infatti di imbattersi in preventivi/consuntivi condominiali che distinguono, in relazione alle unità immobiliari concesse in locazione, le spese imputate al proprietario da quelle richieste al conduttore. Si tratta però di una prassi scorretta perché, come detto, tra quest’ultimo e il conduttore non vi è alcun rapporto diretto, tanto è vero che l’amministratore non potrebbe mai pretendere il pagamento dall’inquilino, ove quest’ultimo non provvedesse spontaneamente in tal senso. A ben vedere, così facendo l’amministratore opera una inopportuna commistione di ruoli, operando al contempo sia come legale rappresentante del condominio sia come mandatario del condòmino-locatore, incaricato della riscossione delle spese (e magari anche del canone di locazione). Questa operatività può inoltre generare una certa confusione contabile.
L’anagrafe condominiale e l’accesso alla documentazione. L’art. 1130, comma 1, n. 6, c.c. ha introdotto l’obbligo per l’amministratore di tenere un apposito registro nel quale annotare le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali (per esempio l’usufrutto, l’uso e l’abitazione), nonché dei titolari di diritti personali di godimento (per esempio proprio la locazione), comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio dei medesimi. Ove vi sia una locazione in corso, dovrà quindi essere il condòmino a comunicare all’amministratore i dati anagrafici del conduttore. Proprio in questo ambito la legge riconosce al conduttore un diritto che è possibile vantare nei confronti del condominio e, viceversa, un obbligo a carico dell’amministratore. L’inclusione dell’anagrafica del conduttore nel suddetto registro è infatti finalizzata a garantire al medesimo la possibilità di esercitare il diritto di accesso alla documentazione detenuta dall’amministratore. L’art. 1130-bis c.c. include infatti anche i conduttori tra i soggetti legittimati a richiedere copia dei documenti contabili condominiali. Si pensi al caso in cui l’inquilino voglia verificare i consumi del riscaldamento centralizzato, di cui è tenuto contrattualmente a pagare l’importo al condòmino-locatore, e non riesca a ottenete queste informazioni. È evidente come in questi casi l’amministratore, per poter soddisfare detta richiesta, debba essere in grado di verificare che il richiedente sia effettivamente parte di un contratto di locazione con il condòmino. Ecco allora che lo strumento più adeguato e di immediata consultazione è proprio l’anagrafe condominiale, a condizione che la stessa sia mantenuta aggiornata.
La partecipazione all’assemblea. Un altro diritto assegnato dalla legge al conduttore è poi quello della partecipazione all’assemblea condominiale in un caso specifico. In base all’art. 10 della Legge n. 392/78 il conduttore può infatti partecipare alle riunioni assembleari nelle quali si discute delle spese e delle modalità di gestione del servizio comune di riscaldamento e di condizionamento dell’aria, votando in sostituzione del condòmino-locatore. Sempre la medesima disposizione stabilisce che negli altri casi nei quali si discuta di impianti e servizi comuni, il conduttore può intervenire alle assemblee, senza però il potere di esprimere il proprio voto. In tutti gli altri casi all’assemblea può partecipare e votare soltanto il condòmino-locatore. La giurisprudenza ritiene comunque che la mancata convocazione del conduttore all’assemblea produca effetti esclusivamente nel rapporto interno con il proprietario e non comporti quindi l’invalidità della deliberazione. Ecco perché l’amministratore non è tenuto a inviare la convocazione al conduttore nei casi di cui al predetto art. 10 della legge n. 392/78.
Gianfranco Di Rago, ItaliaOggi Sette