Immobiliare trainato da un mix vincente: dai mutui ai bonus

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Grazie ai tassi di interesse sui mutui ancora bassi, alle agevolazioni previste per i giovani e al bonus 110% le compravendite di case stanno crescendo, così come i prezzi degli immobili. Il settore, inoltre, anche a causa dell’emergenza sanitaria, sta puntando sempre di più sulla digitalizzazione con soluzioni online o comunque ibride, che consentono di velocizzare le tempistiche e in alcuni casi di risparmiare.

Lo scenario in Italia. Il rapporto sul mercato immobiliare residenziale, riferito al consuntivo 2021 e alle previsioni per il 2022, realizzato dall’Ufficio studi Fimaa (Federazione italiana mediatori agenti d’affari, aderente a Confcommercio-Imprese per l’Italia), evidenzia una crescita delle compravendite in Italia nei primi 9 mesi dell’anno passato: sono 162 mila in più di quelle nello stesso periodo nel 2020 (+43%) e oltre 100 mila in più di quelle dei primi tre trimestri del 2019 (+23%). Secondo il 45% degli operatori immobiliari Fimaa nel secondo semestre del 2021 il numero di compravendite risulterà ancora in crescita: ciò porta il numero di scambi atteso per il 2021 a oltre 700 mila. Sempre secondo la maggioranza degli agenti immobiliari (il 46%) contestualmente si è registrata una diminuzione dell’offerta di abitazioni in vendita: tanta domanda e una tendenziale diminuzione dell’offerta provocano un aumento dei prezzi delle case, che sono cresciuti in media del 5,3% dal 2019. Le previsioni per i primi sei mesi del 2022 attestano un ulteriore rialzo dei valori immobiliari pari al 2,2%. Considerando i punti di forza del mercato, secondo il 35,8% degli agenti interpellati la propensione ad acquistare abitazioni nell’attuale fase di mercato è dovuta ai tassi di interesse sui mutui particolarmente favorevoli: quote più elevate si riscontrano nelle province più popolose (43%) e nel Centro Italia (oltre il 39%); nel Nord del paese la quota dei giudizi è risultata meno consistente (33,6%). Seguono con il 22,2% di opinioni le esenzioni delle imposte e la possibilità di erogazione di un mutuo fino al 100% per i giovani sotto i 36 anni: tale misura sembra essere particolarmente apprezzata nelle regioni del Centro Italia (29,1%) ma risulta meno incisiva, a giudizio degli agenti, nel Sud Italia (dove è stata scelta da poco oltre il 15% dei rispondenti). Il 19,5% di risposte si riferisce al superbonus 110%, a cui segue l’alta liquidità delle famiglie (quasi l’11% dei giudizi). Per quanto riguarda i punti di debolezza del mercato, secondo gli operatori del settore c’è la certificazione urbanistica-catastale che rallenta il processo di vendita a causa dei lunghi tempi di attesa per reperire i documenti urbanistici, scelta dal 36% degli intervistati; pesa anche la preoccupazione per l’aumento della tassazione immobiliare con l’annunciata riforma degli estimi (22,3%). Altri fattori sono, per il 19,5%, la misura del 110% che non ha dato gli effetti auspicati, e per il 10,9% la presenza del Covid che rallenta o fa procrastinare il processo di vendita, causa più avvertita nelle regioni meridionali e insulari (22,7%) e meno in quelle dell’Italia settentrionale (8%); il 6% si riferisce, invece, a una difficoltà di accesso al credito: la quota sale fino al 7,8% nel Nord, è minima (1,5%) nel Sud e nelle Isole.

Le rate dei mutui saranno convenienti anche nel 2022. In un contesto macroeconomico che vede un aumento delle stime dell’inflazione per i prossimi mesi, tenuto conto del perdurare dell’emergenza sanitaria che ha impattato in maniera importante sul Pil europeo, la Bce continua a manifestare la propria volontà di contenere i tassi di interesse agli attuali livelli anche se verranno gradualmente ridotte le misure a sostegno dell’economia europea che erano state in precedenza adottate dalla stessa Bce. Secondo l’analisi della società di mediazione creditizia Kìron Partner, la forte liquidità di cui godono gli istituti di credito sta portando a un allineamento dell’offerta bancaria su spread abbastanza contenuti; si stima che nel prossimo futuro si possa determinare un leggero aumento dei tassi di interesse, ma che i tassi resteranno comunque a valori molto bassi rispetto al passato e permetteranno così di ottenere accesso ai finanziamenti a condizioni convenienti anche per il 2022. Dai picchi massimi di luglio 2011 (1,60%), il tasso Euribor (l’indice di riferimento dei mutui a tasso variabile) ha iniziato una parabola discendente che lo ha portato a quota 0,19% (nel dicembre 2012), per arrivare poco sopra lo 0,20% per tutto il 2013 e il 2014; il tasso ha virato sottozero con il mese di maggio 2015 e dopo una progressiva discesa è arrivato a -0,56% nel mese di novembre 2021, raggiungendo il minimo storico.

Considerando invece l’Eurirs (l’indice di riferimento dei mutui a tasso fisso), dopo aver mantenuto una media intorno al 3,4% nel 2011, è sceso a giugno 2012 a quota 2,13% per poi tornare a crescere fino a 2,75% a settembre 2013. Da allora è iniziato una fase discendente di lungo periodo che si è accentuata a luglio 2019, per toccare il minimo storico a ottobre 2020 segnando uno 0,02%. L’ultima rilevazione media relativa al mese di novembre si attesta a 0,38%. Facendo un esempio pratico, stando alle dinamiche dei tassi di novembre 2021, si è calcolato l’importo della rata mensile di un mutuo ipotecario del valore di 110 mila euro per una durata di 25 anni, ipotizzando che l’immobile valga 160 mila euro e che lo spread medio di mercato si attesti all’1,1% sia per il tasso fisso che per il tasso variabile. Con un mutuo a tasso fisso si sosterrà una rata di 438 euro, circa 46 euro in più rispetto a quanto si dovrebbe sostenere se si scegliesse un mutuo a tasso variabile. Volendo optare per la situazione di maggior risparmio, ovvero quella del mutuo variabile, è fondamentale capire quanto il reddito del nucleo familiare sia in grado di sopportare eventuali aumenti di rata, sia in termini di capacità di rimborso sia in termini di sostenibilità del tenore di vita.

Un settore sempre più hi-tech. In tutto ciò il mondo della compravendita immobiliare si sta sempre più digitalizzando. Tra gli operatori sul mercato c’è per esempio RockAgent, un’agenzia ibrida che punta sui servizi digitali senza rinunciare agli agenti immobiliari presenti sul territorio: grazie alla centralizzazione e alla digitalizzazione dei processi consente di vendere casa a una tariffa fissa inferiore ai mille euro, che sostituisce la classica provvigione percentuale, corrisposta solo dall’acquirente. L’agenzia, inoltre, offre ai propri agenti immobiliari strumenti basati sulla realtà virtuale, big data e app dedicate. Un’altra opzione è Homepal, agenzia immobiliare digitale, che consente di richiedere un appuntamento online o con l’aiuto del call center, di vedere la casa con il proprietario e ricevere supporto nella gestione di tutte le fasi della compravendita, inclusa la firma digitale del preliminare. Dedicato invece alle aste tra privati è HomesToPeople, che permette di vendere e comprare immobili attraverso un’asta tra privati interamente digitale; la piattaforma consente di valutare ogni aspetto dell’immobile visionandone le caratteristiche pubblicate, scaricando tutti i documenti online, con la possibilità di visitare l’immobile di persona oppure in modalità remota con un agente presso la proprietà che mostra l’immobile dal vivo.

Irene Greguoli Venini, ItaliaOggi Sette