Affitti, la lite si risolve online in pochi click

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Locazioni per studenti universitari: le controversie possono essere risolte con un semplice click. L’epidemia di Covid-19, con il cosiddetto lockdown e il passaggio dalle lezioni in aula a quelle a distanza, ha portato molti studenti fuori sede a fare ritorno nei propri paesi di provenienza, abbandonando appartamenti e camere in affitto. L’eccezionalità della situazione ha generato dubbi sulla sorte dei relativi contratti di locazione e sulla debenza dei canoni (si veda ItaliaOggi Sette del 14 aprile 2020). Ne è sorto un contenzioso pressoché generalizzato tra gli studenti e i proprietari degli appartamenti.

La Camera arbitrale di Milano, azienda autonoma della locale Camera di commercio, ha quindi aderito, insieme ad altre istituzioni, a un progetto rivolto agli studenti fuori sede che frequentano le università milanesi. Le eventuali controversie collegate alla situazione di emergenza sanitaria di Covid-19 potranno infatti essere risolte in maniera veloce ed economica ricorrendo al proprio servizio RisolviOnline. Alle prime 100 richieste, depositate entro il 30 settembre 2020, verrà applicata una tariffa scontata di 30 euro per ogni parte della procedura. Lo sconto si applica alle liti il cui valore economico massimo non sia superiore a 10 mila euro. Ma vediamo meglio come funziona questa procedura.

Le ripercussioni dell’emergenza Covid-19 sui contratti di locazione. All’indomani dell’emergenza sanitaria che ha colpito l’Italia nei mesi scorsi, con l’adozione dei numerosi provvedimenti governativi che hanno man mano sospeso lo svolgimento delle attività economiche e sociali, si è posto il problema delle conseguenze di tale situazione sull’esecuzione dei contratti di locazione. I conduttori delle unità immobiliari nelle quali venivano svolte le attività sospese si sono infatti chiesti se il pagamento dei canoni fosse comunque dovuto. Analoga questione si è posta per gli studenti universitari fuori sede, che nella maggior parte dei casi hanno deciso di ritornare nelle proprie città di origine prima che fosse vietato di uscire dalle rispettive regioni di domicilio. Le attività didattiche in questi mesi sono state svolte interamente online e la maggior parte degli studenti universitari non sono quindi più ritornati negli appartamenti e nelle stanze condotte in locazione. Ma i canoni dei mesi passati sono dovuti anche se gli immobili non sono stati utilizzati? E si può trovare un accordo con i proprietari per gestire i vari problemi legati all’esecuzione del contratto?about:blank

Il servizio RisolviOnline. Quello offerto dalla Camera arbitrale di Milano è un servizio di risoluzione online delle controversie commerciali tra consumatori e imprese/professionisti oppure tra imprese/professionisti, applicabile laddove per la controversia non sia prevista dalla legge la competenza specifica di un diverso strumento di risoluzione alternativa del contenzioso (si pensi per esempio alla cosiddetta mediazione obbligatoria per le liti condominiali). Il servizio si basa sull’attività di un soggetto terzo facilitatore o valutatore, che aiuta le parti in lite rispettivamente assistendole nel dialogo volto all’individuazione di una soluzione transattiva o formulando a sua volta una proposta di conciliazione.

La parte interessata attiva la procedura con la trasmissione via web dell’apposito modulo ed eventuali allegati presente su www.risolvionline.com. La segreteria dell’organismo contatta l’altra parte all’indirizzo e-mail fornito dalla parte attivante, invitandola a aderire al procedimento entro 15 giorni dal contatto. Se la parte invitata accetta di partecipare, compila l’apposito modulo, trasmettendolo alla segreteria. Ricevuta l’adesione, quest’ultima ne dà comunicazione alla parte attivante e procede all’individuazione del terzo facilitatore/valutatore. Il procedimento si svolge unicamente tramite modalità telematiche. Le parti possono farsi assistere da consulenti, legali o persone di fiducia.

Il procedimento, improntato alla massima riservatezza, si conclude nel caso in cui la parte invitata non accetti di partecipare al procedimento (ovvero una volta trascorsi 15 giorni dal contatto con la parte invitata senza che l’accettazione sia pervenuta alla segreteria), oppure con il raggiungimento di un accordo. In ogni caso, trascorsi 90 giorni dall’inizio del procedimento, in assenza di richiesta congiunta di una proroga di tale termine, a sua volta non superiore a ulteriori 90 giorni, la procedura si estingue.

Un’opportunità in più per risolvere le liti in materia di locazioni. Sulla base dell’esperienza maturata in questi mesi, la strada maestra per risolvere le liti tra proprietario e conduttore sembra essere quella di una rinegoziazione delle condizioni contrattuali per ottenere una riduzione del corrispettivo dovuto a fronte del mancato utilizzo dell’immobile. Il conduttore non può infatti procedere unilateralmente a non versare il canone, o a versarlo in maniera ridotta, perché in questo caso diventa inadempiente al contratto e rischia l’ingiunzione dello sfratto per morosità e la condanna al pagamento dei ratei non versati, maggiorati degli interessi e delle spese processuali. La mediazione può allora rivelarsi la soluzione più efficace per aiutare le parti del contratto di locazione a superare diffidenze e difficoltà di comunicazione e valutare oggettivamente la situazione che si trovano a dover affrontare. Laddove le parti non riescano a compiere questo percorso autonomamente può infatti risultare utile l’intervento di un terzo imparziale, come nel servizio RisolviOnline in precedenza descritto.

Gianfranco Di Rago, ItaliaOggi