L’amministratore del supercondominio, in caso di mancato pagamento delle spese relative alla gestione dei beni e dei servizi comuni a più edifici condominiali, è tenuto a richiedere l’emissione del decreto ingiuntivo nei confronti dei singoli condòmini in ritardo nel versamento delle quote, mentre non può agire nei confronti dell’intero complesso condominiale cui appartengono i morosi e in persona del rispettivo amministratore. In un caso del genere, infatti, si verifica un difetto di legittimazione passiva e il decreto ingiuntivo, ove ritualmente opposto, deve essere revocato con spese legali a carico del supercondominio ricorrente. Questo il chiarimento fornito dalla seconda sezione civile della Suprema corte con la recente sentenza n. 1141, pubblicata lo scorso 16 gennaio 2023.
Il caso concreto. Nella specie un condominio, in persona dell’amministratore pro tempore, aveva spiegato opposizione avverso il decreto ingiuntivo con il quale il supercondominio aveva chiesto il pagamento delle spese relative alla gestione dei beni e dei servizi comuni. Nel presentare opposizione il condominio aveva negato di essere condòmino del supercondominio in questione e di non essere perciò tenuto al pagamento della somma ingiunta. Il tribunale aveva però affermato che non vi era alcuna preclusione a che un condominio, caratterizzato dall’esistenza di proprietà comuni, fosse a sua volta un condòmino di un più ampio complesso condominiale. Quindi era da considerarsi del tutto naturale che l’amministratore delle parti comuni avesse richiesto il decreto ingiuntivo direttamente nei confronti del condominio comproprietario, il cui amministratore avrebbe dovuto a sua volta attivarsi nei confronti dei condòmini morosi. La sentenza era stata appellata, ma la corte aveva dichiarato inammissibile l’impugnazione, ribadendo le conclusioni alle quali era pervenuto il giudice di prime cure.
Il supercondominio. L’interpretazione seguita dai giudici di merito è stata completamente ribaltata in sede di legittimità, in quanto contraria ai principi individuati dalla giurisprudenza, prima, e dal legislatore, dopo, in materia di supercondominio (ci si riferisce agli artt. 1117-bis c.c. e 67 disp. att. c.c.). Infatti il c.d. supercondominio viene in essere, di fatto, in presenza di beni o servizi comuni a più condomìni autonomi, dai quali rimane tuttavia distinto. Si pensi, ad esempio, a più edifici che abbiano in comune i cancelli e i viali di ingresso, l’impianto di riscaldamento centralizzato, il campo da tennis, ecc. In casi del genere accanto ai vari stabili costituiti in condomìni autonomi esiste di fatto un supercondominio in relazione appunto a quei beni e servizi che appartengono a tutti o ad alcuni dei predetti edifici condominiali. Ora, sussistendo una compresenza di diversi condomìni e dei relativi amministratori, è evidente come ciascuno di essi abbia il potere di gestire soltanto le parti comuni che afferiscono al condominio amministrato. In particolare, i singoli amministratori condominiali non possono gestire i beni facenti parte del complesso immobiliare supercondominiale, che deve essere condotto attraverso le deliberazioni e gli atti assunti dai propri organi, ovvero l’assemblea di tutti i proprietari e l’amministratore del supercondominio, ove nominato. Quest’ultimo, a sua volta, non può ovviamente ingerirsi nella gestione delle parti comuni ai singoli edifici condominiali.
Il pagamento delle spese del supercondominio. Fermo quanto sopra, essendo necessari dei fondi per la gestione delle parti di proprietà supercondominiale, si pone il problema di chi sia il soggetto tenuto al pagamento degli stessi e, quindi, verso chi si debba procedere giudizialmente in caso di mancato versamento. Sulla questione, come detto, nel caso di specie entrambi i giudici di merito avevano ritenuto che i debitori delle spese supercondominiali fossero i singoli condomìni, in persona dei rispettivi amministratori. Di conseguenza il decreto ingiuntivo era stato richiesto nei confronti del condominio ritenuto inadempiente.
In realtà le cose non stanno affatto così. E la Suprema corte si era già recentemente pronunciata sul punto con un’ordinanza non massimata (la n. 22954/2022), affermando che legittimati passivi al pagamento delle quote relative ai beni supercondominiali sono i singoli condòmini e non i condomìni.
Nella specie la Cassazione ha quindi ribadito tale conclusione, ricordando che l’art. 1118 c.c. vincola ciascun condòmino all’obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, secondo i criteri di riparto di cui all’art. 1123 c.c.. In presenza di un supercondominio (ovvero, lo si ribadisce, di più condomìni di unità immobiliari o di edifici che abbiano parti comuni) trovano sempre applicazione le medesime disposizioni in materia condominiale. Ne consegue che ciascun condòmino è obbligato a contribuire alle spese per la conservazione e per il godimento dei beni comuni a più condomìni di unità immobiliari o di edifici.
Quindi, come sottolineato dalla Suprema corte, l’amministratore del supercondominio può ottenere un decreto di ingiunzione per la riscossione dei contributi, utilizzando il procedimento speciale di cui all’art. 63, comma 1, disp. att. c.c., unicamente nei confronti di ciascun partecipante al supercondominio, mentre è esclusa un’azione diretta nei confronti dell’amministratore del singolo condominio in rappresentanza dei rispettivi condòmini e per l’importo globale delle somme individualmente dovute da questi ultimi, come avvenuto nel caso di specie.
Invero l’equivoco spesso sorge dal fatto che gli amministratori dei supercondomini trovano più semplice delegare agli amministratori dei singoli edifici condominiali il compito di raccogliere tra i propri condòmini i fondi da destinare alla gestione dei beni supercondominiali ed effettuare quindi un unico versamento. Si tratta però di una prassi censurabile, che a volte nasce anche dal fatto che gli amministratori dei supercondomini nemmeno posseggono una anagrafica (super)condominiale ovvero, detto in altri termini, nemmeno sanno chi siano i condòmini da loro amministrati. Non è quindi raro vedere dei consuntivi/preventivi (super)condominiali che indicano come “centri di costo” i singoli edifici condominiali e non i singoli condòmini proprietari o titolari di diritti reali.
E’ evidente come un tale modo di amministrare rende ancora più facile cadere nell’errore in cui sono incorsi nella specie l’amministratore del supercondominio in causa e perfino i giudici di merito. In realtà, come detto, il supercondominio deve essere amministrato con le stesse regole del condominio, salve le eccezioni indicate dalla legge (si pensi, ad esempio, alla composizione dell’assemblea nei complessi immobiliari più grandi). Per cui l’amministratore del supercondominio deve provvedere a redigere e tenere aggiornato il proprio registro di anagrafe, indicare nei consuntivi/preventivi il nominativo dei singolo condòmini, inviare a questi ultimi i ratei delle spese da pagare e, quindi, in caso di morosità, richiedere il decreto ingiuntivo esclusivamente nei loro confronti, pena la sua invalidità, con conseguente condanna alle spese legali.
Gianfranco Di Rago, ItaliaOggi Sette