Mercato immobiliare, più appeal a mutui e surroghe

Share

Mercato immobiliare ingessato. Nonostante i costi dei mutui siano scesi a un livello di minimo storico, le compravendite di case hanno registrato una forte contrazione in tutta Italia nelle ultime settimane. In particolare nelle regioni del Nord dove, prima ancora che venisse decretata la chiusura delle attività economiche non essenziali, il numero di visite condotte dagli agenti immobiliari aveva fatto registrare un calo superiore al 50% rispetto ai mesi precedenti. «Le compravendite in Lombardia nel primo bimestre del 2020 sono calate del 7% rispetto allo stesso periodo di un anno fa con punte del 12% all’ombra della Madonnina», aveva avvertito il presidente di Scenari Immobiliari, Mario Breglia, all’inizio della crisi pandemica. «Nel mese di marzo è probabile una riduzione molto forte, già evidente nelle visite agli appartamenti in vendita. L’interesse continua comunque a essere sostenuto ed è probabile un rimbalzo da metà anno, con emergenza terminata».

In attesa di assistere alla ripartenza del mercato, una spinta ai mutui sembra arrivare dalle banche centrali che per sostenere l’economia messa a dura prova dal coronavirus, hanno deciso di agire sulla leva dei tassi di interesse. La Federal Reserve americana ha azzerato il costo del denaro iniettando 700 miliardi di dollari nel sistema finanziario. La Banca d’Inghilterra ha tagliato i saggi di mezzo punto mentre la Bce ha imbracciato il bazooka del Quantitative easing, annunciando 120 miliardi di acquisti di titoli da qui alla fine del 2020. Il risultato di tutto ciò è stato un vero e proprio crollo dell’Euribor e ancora più marcatamente dell’Irs (il tasso utilizzato come parametro di indicizzazione per i mutui a tasso fisso), il cui valore è calato in un anno di quasi un punto e mezzo percentuale, passando dall’1,25% di inizio marzo 2019 al -0,10% di questi giorni. Risultato, un risparmio consistente sugli interessi dovuti alla banca in caso di accensione di un mutuo ipotecario. Ma anche una manna per chi un mutuo ce lo ha già. Grazie alla surroga, è infatti possibile oggi risparmiare cifre importanti in un’ottica di lungo periodo.

I numeri evidenziati dalle simulazioni realizzate dal portale Facile.it parlano chiaro. Soltanto nell’ultimo mese, su un mutuo a tasso fisso da 126 mila euro al 70% da restituire in 25 anni, si potrebbe portare a casa un risparmio da interessi di ben 9 mila euro. Ipotizzando infatti un Taeg dello 0,77% contro l’1,24% di gennaio, la rata mensile da versare alla banca per ripagare il finanziamento è scesa da 485 a 455 euro al mese. Una differenza in apparenza poco consistente, appena 30 euro al mese, che moltiplicato per 25 anni si traduce infatti in 9 mila euro di risparmi. Il calo è ancor più significativo se si confrontano i tassi di marzo 2020 con quelli dello scorso anno (gennaio 2019) rendendo la surroga del mutuo appetibile anche a chi l’avesse già fatta soltanto un anno fa. A parità di condizioni, infatti, il risparmio sulla rata mensile salirebbe così a 74 euro, frutto della differenza tra l’1,95% di Taeg di gennaio 2019 e lo 0,77% di oggi. In questo caso, il risparmio complessivo per il consumatore salirebbe addirittura a 22.200 euro in un’ottica di 25 anni come risultato di una rata mensile scesa a 455 euro rispetto ai 529 di un anno fa. «Bisogna fare attenzione», hanno avvertito gli esperti di Facile.it. «Visto che dalla domanda di un mutuo alla stipula passa del tempo, potrebbe variare anche il valore Eurirs. Se possibile, dunque, è bene chiedere alla banca che congeli il livello di Eurirs al giorno di presentazione della domanda e non consideri, come spesso accade, quello attivo il giorno in cui viene approvata la situazione reddituale del richiedente. O quello attivo il giorno dell’effettiva stipula».

I mutui più convenienti presenti sul mercato. Ma quali sono i migliori mutui disponibili oggi sul mercato? In base all’analisi condotta nei primi dieci giorni di marzo da MutuiOnline, ipotizzando un cliente quarantenne residente in provincia di Milano che richiede una surroga di 120.000 a 20 anni per un immobile del valore di 200.000 euro, l’occasione migliore arriva da Intesa Sanpaolo grazie al mutuo Domus Fisso, un finanziamento con una rata di 525,52 euro, tasso fisso dello 0,50% e Taeg dello 0,63%. L’importo finanziabile è pari alla somma complessiva necessaria per estinguere il mutuo originario e comunque non superiore all’80% del valore di perizia dell’immobile cauzionale. Buone condizioni in arrivo anche da Widiba attraverso mutuo Surroga, con rata mensile di 571,20 euro, tasso fisso pari all’Irs 20 anni +1,12% e Taeg dell’1,37%. Widiba offre un mutuo 100% digitale, con l’assicurazione casa obbligatoria offerta dalla banca. Il finanziamento è abbinato a un conto corrente Widiba intestato al mutuatario, a canone zero e con imposta di bollo gratuita per un periodo di 6 mesi dall’erogazione. Terzo posto per mutuo fisso di Webank.it, al costo di 571,36 euro al mese, tasso fisso pari all’Irs +1,10% e Taeg 1,37%. Anche in questo caso l’assicurazione casa è gratuita e offerta da Webank.it. «L’erogazione del mutuo viene effettuata su un conto corrente Webank di pari intestazione, che non prevede costi di gestione e ha l’imposta di bollo gratuita per un periodo di 6 mesi dall’erogazione», hanno fatto sapere da MutuiOnline. «In più, a disposizione del cliente un consulente per chiarire ogni dubbio e avere sempre un supporto competente lungo tutta la durata della trattativa». Per chi privilegiasse, invece, l’opzione del tasso variabile per approfittare di una rata leggermente più bassa, MutuiOnline ha realizzato una simulazione supponendo che a richiedere la surroga sia un quarantenne della provincia di Milano che necessita di 100 mila euro a 15 anni con una casa del valore di 200 mila. In questo caso, il mutuo surroga migliore del mercato è Domus Variabile di Intesa con una rata di 568,22 euro, tasso dello 0,30% (Euribor 1 mese + 0,75%) e Taeg 0,45%. Al secondo posto Mutuo Variabile di Webank.it, con una rata di 590,44 euro al mese, tasso variabile 0,82% (Euribor 3 mesi + 1,25%) e Taeg dello 0,82%. Anche in questo caso l’erogazione del mutuo è effettuata su un conto corrente Webank di pari intestazione, con zero costi di gestione e imposta di bollo gratuita per i primi 6 mesi all’erogazione. Terzo posto per Widiba e il mutuo a tasso variabile Surroga, al costo mensile di 595,25 euro, tasso dello 0,93% (Euribor 3 mesi + 1,36%) e Taeg 0,93%. Anche in questo caso, contestualmente all’erogazione, viene aperto un conto corrente intestato al mutuatario, a canone zero e con imposta di bollo gratuita per un periodo di 6 mesi dall’erogazione.

Tancredi Cerne, ItaliaOggi Sette