La rivoluzione degli estimi ha ricevuto il via libera definitivo dal Consiglio dei Ministri. Sarà sviluppato un algoritmo per calcolare la rendita, utilizzando i redditi medi di locazione.
Per comprendere l’importanza di questa decisione, si possono considerare le parole di Luca Dondi, esperto nel settore immobiliare e direttore generale di Nomisma: «Si parla di riforma del catasto da vent’anni, e prima di esultare, sono piuttosto cauto». Tuttavia, il dibattito sulla riforma è ripreso a seguito del via libera del Consiglio dei Ministri al decreto legislativo relativo alle «commissioni censuarie», che segnano un’accelerazione verso questa tanto attesa riforma.
Dalle commissioni censuarie agli algoritmi
Il Consiglio ha riattivato le storiche commissioni censuarie, le cui origini in Italia risalgono addirittura al 1886. Queste commissioni avranno il compito di validare i criteri che guideranno le nuove valutazioni della rendita, che non saranno più calcolate in base ai vani, ma ai metri quadri. Utilizzando i valori di mercato forniti dall’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate e considerando posizione e caratteristiche degli immobili, verrà sviluppato un algoritmo per calcolare la rendita, prendendo come riferimento i redditi medi da locazione e applicando una formula matematica che integrerà tutti i dati.
Fino ad oggi, con il metodo di calcolo basato sui vani, era possibile che un’abitazione di 2-300 metri quadrati venisse classificata in categorie con rendite significativamente inferiori. «Adottando un criterio basato sui metri quadri, la situazione potrebbe migliorare, poiché si considererebbe la dimensione effettiva degli immobili» – conferma Dondi. Tuttavia, il processo per definire i nuovi valori sarà lungo e complesso. Ci vorranno ancora diversi anni per realizzare questa “rivoluzione” nelle valutazioni catastali degli immobili, con previsioni che variano da tre a cinque anni secondo gli esperti del settore.
In parallelo all’avvio delle nuove modalità di calcolo, il progetto prevede anche una riforma delle zone del catasto per superare le attuali micro aree, portando a una ridefinizione delle categorie catastali (attualmente 45). Successivamente, sarà avviato il “censimento” dei circa 66 milioni di immobili italiani, con l’obiettivo di scoprire le cosiddette “case fantasma” che risultano ancora sconosciute al fisco. È chiaro che il valore delle rendite catastali continuerà ad influenzare l’imposizione fiscale (Imu e Tasi) e il mercato delle compravendite, tema tutt’altro che marginale. «Attorno a questa riforma si intrecciano diversi aspetti» – continua Dondi – «il principale è quello delle imposte sulla casa, su cui i governi recenti hanno puntato per aumentare il gettito». Nonostante ciò, il fine della delega fiscale è di mantenere invariata la pressione fiscale sui proprietari.